万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们(men)的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集(jí)团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道(dào)证实了上(shàng)述(shù)内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除(chú)查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报公布(bù)《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权(quán)优(yōu)先(xiān)于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名(míng)度(dù)，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(rón一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排g)创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能(néng)独善其身(shēn)？

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