饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务(wù)的(de)意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪(jì)机构存(cún)在利用(yòng)房源客(kè)源优(yōu)势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其(qí)合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交(jiāo)易占(zhàn)没带罩子让捏了一节课感受比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡(dù)到中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房(fáng)对居民来(lái)说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较(jiào)长，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民(mín)造成额外的(de)负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和调控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的(de)意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历(lì)来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监管的(de)重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易(yì)进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部(bù)分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北京市(shì)执(zhí)行的(de)2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二(èr)手房中(zhōng)介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取(qǔ没带罩子让捏了一节课感受)消了(le)房地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介(jiè)机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的(de)中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地产经纪服(fú)务(wù)机构(gòu)在具体收取(qǔ)过(guò)程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及(jí)工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所(suǒ)或(huò)渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事人出具(jù)收费清单(dān)，列(liè)明收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法查(chá)处不(bù)按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市(shì)落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改善、规范化(huà)，有利(lì)于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业的(de)专业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热点城市(shì)的二(èr)手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者(zhě)处(chù)于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿(yuàn)意承担(dān)中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的(de)情况，一(yī)些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部(bù)分中介公司可能会(huì)利用其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收(shōu)费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会(huì)将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中(zhōng)操作的(de)透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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