OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)将(jiāng)继(jì)续(xù)密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原(yuán)始权益(yì)人相关负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)已同步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科(kē)技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午随性是什么意思，女人随性是什么意思(wǔ)后(hòu)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突(tū)发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的(de)原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易(yì)日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二(èr)级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高(gāo)的产品具备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对(duì)此表(biǎo)示(shì)，若张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)最(zuì)终能(néng)顺利(lì)解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对(duì)经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)随性是什么意思，女人随性是什么意思资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租(zū)金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出现回落(luò)。在(zài)随后(hòu)召开的业(yè)绩(jì)说明(míng)会中管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场信心得(dé)到了一定提振，二级(jí)市场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩(kuò)募(mù)说明(míng)会(huì)上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三(sān)周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责(zé)人(rén)坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一(yī)时间即奔(bēn)赴(fù)现(xiàn)场进行了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储(chǔ)备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前(qián)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际(jì)租(zū)户需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园(yuán)项目一(yī)季度末(mò)也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前的(de)空置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为导向，历史(s随性是什么意思，女人随性是什么意思hǐ)运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而(ér)这次项(xiàng)目的大租户退租正好发(fā)生在市(shì)场活跃(yuè)度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一定的(de)资(zī)源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积(jī)为(wèi)主，还有一些(xiē)独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根(gēn)据(jù)自(zì)身(shēn)需求(qiú)和预(yù)算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集(jí)团和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其(qí)他(tā)在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本(běn)平台和它未来的(de)发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需(xū)要解决，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持预期(qī)和(hé)市(shì)场(chǎng)的信心。”

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