5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆(g特朗普为什么叫懂王吗？ 特朗普为什么称为懂王ān)率和房价收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着(zhe)地特朗普为什么叫懂王吗？ 特朗普为什么称为懂王产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个(gè)季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的(de)融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说(s特朗普为什么叫懂王吗？ 特朗普为什么称为懂王huō)估(gū)值的(de)修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成(chéng)本保(bǎo)持低(dī)位，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的(de)压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 特朗普为什么叫懂王吗？ 特朗普为什么称为懂王