导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部(bù)披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺(shùn)利(lì)交付，嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思ng>直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能(néng)级城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就(jiù)能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和(hé)安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城(chéng)市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人口静(jìng)态结构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户(hù)数(shù)会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉(shè)及(jí)到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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