文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照经济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房(fáng)预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出(chū)售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造(zào)商的资(zī)金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下(xià)一(yī)个项目的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能(néng)已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发(fā)商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国(guó)家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有关(guān)的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国(guó)并没有统一(yī)的(de)预(yù)售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环(huán)高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写低(dī)首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工(gōng)程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发(fāmbb是什么公司，mbb是什么意思缩写)放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋(wū)出现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房(fáng)款也受该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申(shēn)请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写