OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延续此前(qián)几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议(yì)的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)也(yě)表示，近期(qī)已同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波(bō)动(dòng)较大，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场内资金(jīn)有中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不(bù)少产(chǎn)品年(nián)内二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类资(zī)产就回调不少了(le)，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租(zū)金收(shōu)入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设(shè)施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事项，一(yī)度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会(huì)中管理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信心得(dé)到了(le)一(yī)定提振，二(èr)级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预(yù)计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升(shēng)。没想到仅过了(le)不(bù)到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大(dà)中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，据(jù)悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了(le)2万(wàn)方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽(suī)然(rán)收了(le)三个月履约(yuē)保(bǎo)证金(jīn)给了我(wǒ)们(men)一些空间(jiān)，但本(běn)着对首批(pī)扩募、对市场负责的(de)态(tài)度，我们(men)肯(kěn)定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光(guāng)大园(yuán)项目一季(jì)度(dù)末也有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和(hé)换租(zū)都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户退租正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到(dào)出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后(hòu)，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目(mù)在(zài)给租(zū)户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付(fù)标准、租(zū)金水平(píng)等(děng)方面也有一些(xiē)差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层(céng)以一千平的面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的(de)物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联(lián)合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述(shù)负(fù)责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来的(de)发展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这(zhè)次(cì)扩(kuò)募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容的(de)第(dì)一步(bù)，也是至关(guān)重(zhòng)要的(de)一(yī)步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在(zài)张江科学城(chéng)这三十年建设发展过(guò)程中所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常小的(de)插曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽一(yī)切可(kě)能化解当前突发(fā)事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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