“现在的房地产很(hěn)难再出(chū)现像过去(qù)十年的系统性行情。”思睿(ruì)集团合伙人、首席(xí)经(jīng)济学(xué)家洪灏(hào)向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业分化的愈(yù)加明显(xiǎn)，让(ràng)机构和(hé)投(tóu)资者(zhě)的关注(zhù)度从板(bǎn)块(kuài)向(xiàng)单个标的转移(yí)。上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》指出(chū)，从行业来看(kàn)，无论是业(yè)绩，还是估值，房地(dì)产都已经双杀到了最底部，而且(qiě)是反复地杀到了底部(bù)，再往下的空(kōng)间已(yǐ)经不大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要(yào)参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿(ā)尔法呢(ne)？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常小心，避免(miǎn)选了半天，标的(de)公(gōng)司出(chū)现爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪(hóng)灏(hào)指出，需要满足以下(xià)三(sān)个基(jī)准：有(yǒu)大的国资背景的(de)、杠杆率较(jiào)低的、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如(rú)果(guǒ)关(guān)注一下今年房地产的开(kāi)发资金来源，可以发现(xiàn)，其实银行的信贷(dài)倾向是(shì)不太愿(yuàn)意给房(fáng)企贷(dài)款的(de)，房企的主要资金来源来(lái)自新盘的销售。但今(jīn)年新房的销(xiāo)售(shòu)情(qíng)况相较一般。再关注一下，哪些(xiē)房(fáng)企能从银行(xíng)拿到钱，其(qí)实(shí)主要(yào)还是(shì)那些有国企背景的(de)房企，民营房企(qǐ)相(xiāng)对比较困难，所(suǒ)以(yǐ)整个行业出(chū)现(xiàn)了一个(gè)很明显(xiǎn)的分化，无论是在销售(shòu)，还是融资等各(gè)个方(fāng)面都非(fēi)常明显。现在有国(guó)资背景的房企在资本市场表现相对较好，但没有国资背(bèi)景(jǐng)的民(mín)营房企股价大多(duō)表现(xiàn)很一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则向《红(hóng)周刊》表示，在房地产(chǎn)行业(yè)内，我们的逻辑(jí)是(shì)，“寻找最(zuì)后(hòu)的(de)赢家”。而具体到如何(hé)挖(wā)掘，我(wǒ)们会特别重(zhòng)视企业的成本优势，更具(jù)体一点，就是(shì)它的净借(jiè)贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行(xíng)业内的最低水平；利(lì)润率是(shì)不是(shì)行业内最高的；融(róng)资(zī)成(chéng)本是否是行(xíng)业内最低的；建安成本是否也是业(yè)内最(zuì)低的；这些(xiē)都是我们看(kàn)重的一家房企(qǐ)的综(zōng)合成本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时满一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗足(zú)上述条件的房企(qǐ)并不(bù)多。即便是(shì)在国央(yāng)企中(zhōng)，仍有部分房企出现了(le)“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶(è)化(huà)的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理发现(xiàn)，截至2022年(nián)末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏(cáng)城投、中(zhōng)交地产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等国(guó)央(yāng)企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建(jiàn)发展、京投(tóu)发展、光明地产、云南(nán)城投、首(shǒu)开股份(fèn)、珠江股份、城投控股等国央企房企也踩了“三道(dào)红线”中的(de)两条。

　　2022年(nián)激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其(qí)重(zhòng)蹈覆(fù)辙(zhé)

　　不难看出，即便是有着较稳(wěn)健特色的国央(yāng)企房企，其财务(wù)指标称得上(shàng)完全健康(kāng)的仍(réng)是少数。而(ér)更加值得注(zhù)意(yì)的是，在(zài)2022年，不(bù)少国(guó)企，甚至(zhì)地方(fāng)国企开始大举(jǔ)扩(kuò)张。而这无疑又进(jìn)一步考验着国央企的资(zī)金链(liàn)情况(kuàng)。

　　对(duì)房(fáng)企而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度(dù)尤为(wèi)重(zhòng)要(yào)，节奏把(bǎ)握准确，有助(zhù)于(yú)房企储(chǔ)备优质“弹药”；但过(guò)于(yú)乐观的预判未来市场，以及(jí)过于激进(jìn)的扩张(zhāng)拿(ná)地(dì)节奏也(yě)有可能让房企重(zhòng)蹈此(cǐ)前的高杠(一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的(de)一(yī)家房企进行举例(lì)，它从(cóng)2018年开始到(dào)2021年，连续(xù)4年的净借贷比例都维持在(zài)33％左右(yòu)，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这(zhè)家(jiā)房企明显感觉到(dào)机会来了，其开始在一线(xiàn)城市进行大(dà)举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提高(gāo)到45％左右，涨(zhǎng)了接近三(sān)分之一。与此同(tóng)时，该房(fáng)企新购入(rù)地块也实现了(le)快速的开盘利(lì)用率，预计(jì)今(jīn)年(nián)会有更多的楼(lóu)盘入市。像这类(lèi)企业就符合“最后的赢家”的(de)特(tè)点。一方面，在(zài)于(yú)它本身储备了很多(duō)弹药(yào)，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半在(zài)一(yī)线(xiàn)城市，另外一半(bàn)也主要集(jí)中在(zài)强二线和(hé)二(èr)线城市；另一方面，它的(de)扩张是(shì)有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同(tóng)样提醒道(dào)，与之相反，有(yǒu)些房企的(de)扩(kuò)张速度让人感觉(jué)又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看(kàn)到了2016年～2020年(nián)期间(jiān)扩张(zhāng)的(de)民(mín)营企(qǐ)业的影子。虽然说，见(jiàn)到机会时要(yào)出(chū)手，但出(chū)手(shǒu)的章法仍要小心，如果负债率扩张得太(tài)快，但未来的两年市场没有想象得那么好(hǎo)，可能(néng)会(huì)重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量一(yī)家房(fáng)企(qǐ)的扩(kuò)张速度是否激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示(shì)，主要还(hái)是看房企的净负债率水平(píng)，在我看来，这(zhè)个(gè)比例(lì)如果超过60％，就是扩张得过于(yú)快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线(xiàn)”对房企的(de)净负债(zhài)率要求不(bù)得高于(yú)100％要更加严格。陈昊(hào)扬解释，当前房地产行业的(de)复苏速度并没有那么(me)快，所以(yǐ)要规(guī)避公司净负(fù)债率提(tí)高到(dào)一个比较危险的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的(de)房企梳理(lǐ)发现，中(zhōng)交地产、中国金(jīn)茂、华(huá)发股(gǔ)份、越秀地(dì)产、绿城中国、保(bǎo)利发展(zhǎn)等房(fáng)企2022年净负债(zhài)率都在60％之上(shàng)。其(qí)中(zhōng)，中交(jiāo)地产净负债率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形(xíng)成鲜明(míng)对比(bǐ)的是，华润置地(dì)、中(zhōng)国海外(wài)发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在(zài)践行较(jiào)积极的拿地策略的同(tóng)时，也较(jiào)好地控制了(le)公司的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营(yíng)房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实(shí)际(jì)上，他们是以同(tóng)一(yī)筛(shāi)选(xuǎn)标准来看国央企(qǐ)与民营房(fáng)企，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国央企确实会(huì)更(gèng)胜一筹。如国央企(qǐ)的(de)融资成本更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能够做到想融(róng)就融，这(zhè)样，国央(yāng)企自然而然就具(jù)有天(tiān)然优势。

　　虽然对(duì)比民营房企，机构更加看好(hǎo)国(guó)央企(qǐ)，但这也并不意味着(zhe)，民营企业中就(jiù)没有“黑(hēi)马”的存(cún)在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍(réng)有少数(shù)民营房企同样(yàng)受到机构的青睐。比如(rú)，根据(jù)2023年一季报(bào)，滨江集团的十大流通股东中新(xīn)进了(le)“中国工商(shāng)银行(xíng)股份有限公司－景顺(shùn)长(zhǎng)城中(zhōng)国回(huí)报灵(líng)活配置混(hùn)合型证券投资基金(jīn)”“全国(guó)社保基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之(zhī)外，自2021年开(kāi)始，百亿(yì)私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限公司就长期持有(yǒu)滨(bīn)江集(jí)团。根(gēn)据一(yī)季报，该资产公司的几(jǐ)只产品合(hé)计持有滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)9543万股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团(tuán)的受青睐，和其(qí)自身的基本面(miàn)表现(xiàn)存(cún)在一定关系。2020年以来的近三年时间(jiān)，房地产市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)在(zài)走“下坡路”，但作(zuò)为杭(háng)州本土房(fáng)企的(de)滨江集(jí)团仍是(shì)表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售(shòu)规模、新增土储、股价表(biǎo)现等多维度都(dōu)表现了较强(qiáng)的增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团扣非归母(mǔ)净利润依次为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实(shí)现同比(bǐ)增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年(nián)一(yī)季报，今(jīn)年一(yī)季度，滨江集团更是实现了(le)扣非归(guī)母净(jìng)利(lì)润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身业(yè)绩(jì)的(de)持续增长，和(hé)滨江集(jí)团扎根杭州的战略(lüè)布(bù)局关(guān)系密切。根(gēn)据2022年(nián)年(nián)报，滨江集团有(yǒu)近(jìn)七成营收来自杭州地区(qū)，而(ér)在(zài)2021年，杭州地(dì)区的营收比(bǐ)重只占(zhàn)到近六(liù)成。近三年持续稳居(jū)杭州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集(jí)团在杭州的土储补充(chōng)同(tóng)样较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网数(shù)据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭(háng)拿地金额依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同(tóng)样持续稳(wěn)居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表(biǎo)现，也让滨江集团(tuán)的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企(qǐ)排名已冲进前十(shí)，根据中指(zhǐ)数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实(shí)现(xiàn)销售额607.3亿(yì)元，位列房企第九位。

　　值得注(zhù)意的是(shì)，2020年至(zhì)今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近(jìn)期，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)更是迎来多家机(jī)构的集中调研。滨(bīn)江集团发布公告表示，公(gōng)司(sī)于(yú)5月10日接受了信(xìn)达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华养老(lǎo)等(děng)18家机(jī)构调(diào)研。

　　产业链布局(jú)重点移至存量赛道(dào)

　　机(jī)构在下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只是房地产(chǎn)产业链上的中(zhōng)游环节，其上游主(zhǔ)要为钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应商，而(ér)下游应用行业主要包(bāo)括中介服务、家用(yòng)电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房(fáng)地(dì)产开发环节与上游材料端息息相关，新盘开(kāi)工(gōng)不足导致上游不被看好，机构(gòu)寻觅个股(gǔ)阿尔法(fǎ)的思路(lù)渐渐移(yí)至下游。“中国房地产行业(yè)在进入存量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消(xiāo)费属性的家装(zhuāng)家居领域，我们相对看(kàn)好，因(yīn)为居民保有的住房规模越来越大，随着(zhe)时间(jiān)的增(zēng)加，内装更新的需求(qiú)也(yě)会越来越多。美国过去(qù)的数(shù)据充(chōng)分说明(míng)了这一点，在(zài)新房销售见(jiàn)顶之后，家具(jù)消费的增长却(què)一直(zhí)都很好。对(duì)于(yú)地产产业链，我们相对(duì)看(kàn)好和内装(zhuāng)相(xiāng)关的(de)行业，例(lì)如(rú)消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游细分(fēn)中(zhōng)相关赛道(dào)龙头年(nián)内表现的统计，目前暂(zàn)居前(qián)两位的都是来自家纺赛(sài)道的公司，它们(men)分别(bié)是富(fù)安娜和水星家纺(fǎng)，特(tè)别是前(qián)者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活类产品的研发(fā)、设计(jì)、生产及销售，旗下拥(yōng)有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇(qí)智(zhì)”自有品牌。第一季(jì)度报告显示，报告(gào)期内(nèi)，富安娜(nà)实现(xiàn)营(yíng)业收入约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比(bǐ)减少7.57％；不过实(shí)现(xiàn)归属于上市(shì)公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十大流通股股东来看(kàn)，能够发现该股早已成为基金(jīn)重仓股的(de)天下，彼时(shí)包括公募(mù)的中欧价值(zhí)发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银(yín)瑞(ruì)信灵动(dòng)价值(zhí)、宝盈新价值和私募的(de)明(míng)河(hé)2016，都在(zài)其(qí)中出现，占据了半壁江山。需要强调(diào)的(de)是(shì)，中欧的两只(zhǐ)基金都是(shì)价(jià)值派基金(jīn)经理曹名(míng)长在管的产品，首季(jì)其同时重仓的房地产(chǎn)产业链股(gǔ)票(piào)还(hái)有金地集(jí)团(tuán)和(hé)大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几(jǐ)年曾(céng)经风(fēng)光(guāng)一时的家居(jū)板块(kuài)也(yě)因疫情、消(xiāo)费复苏(sū)进程缓慢等多因素一(yī)度沉(chén)寂(jì)，不过好在(zài)困境(jìng)反(fǎn)转露出曙光，家(jiā)居板块中年内表现最好的(de)是(shì)志邦(bāng)家居(jū)。同一时间(jiān)段，该股年内上(shàng)涨已经(jīng)超过23％，从业绩来(lái)看，无论是营收还是归母净利润，公司都实(shí)现(xiàn)了同(tóng)比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公司的十大流通股股东来看(kàn)，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季报中他管(guǎn)理的广(guǎng)发策略优选(xuǎn)和(hé)广发安(ān)宏回(huí)报均增加了持股，而(ér)这两只产品也成(chéng)为(wèi)志邦家居十大流通股股东中仅有的两(liǎng)只公募。有意思(sī)的是，他(tā)似乎对于(yú)定制家居(jū)类标(biāo)的情有独钟，在另(lìng)一家赛道(dào)公司金牌橱柜中(zhōng)，他管理的全部三只产品均登榜十大流通股股(gǔ)东，其也成为(wèi)他的(de)独门重仓股(gǔ)。

　　除(chú)去家居家纺外，下游(yóu)的物业股也(yě)越(yuè)来(lái)越被机构所青睐(lài)，不过这类标的大多在(zài)香(xiāng)港上(shàng)市，如何选(xuǎn)择成为难题(tí)。对此，前(qián)述上海公募基(jī)金(jīn)经理举例(lì)分析：“物业服(fú)务不是一个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是希望挣的是市(shì)场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿(lǜ)城服(fú)务为例，它(tā)在中(zhōng)高端楼盘占比是比(bǐ)较高的，每年到期的合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分(fēn)项目到期之后，经过两三(sān)轮合(hé)同周期还(hái)能做到产品提价(jià)。”

　　“行(xíng)业里真正能做(zuò)到产品提价的公(gōng)司很少，因为物业公(gōng)司很容易一开始是挣钱的，后面因为保安这些(xiē)固定人员成(chéng)本的年(nián)度增长，不过服务没有(yǒu)特别好，客户没有那么满(mǎn)意，能做到(dào)提价难(nán)度是非(fēi)常大的。但是该公(gōng)司能在业内做到到期之后提价率比(bǐ)较高(gāo)，这(zhè)跟它的定位(wèi)和比较好的(de)服务是有(yǒu)关系的。”他进一(yī)步强(qiáng)调(diào)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗