近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归的(de)过(guò)程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良市(shì)场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年(nián)的(de)现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也(yě)是(shì)变动的(de)，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏(piān)强。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额包含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映在基(jī)础资产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类(lèi)的(de)资(zī)产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管理人(rén)实(shí)力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可(kě)供(gōng)分配金额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责(zé)人(rén)也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良