导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将租(zū)赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活(huó)的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　上尉是什么级别，上尉是连长还是营长　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期。上尉是什么级别，上尉是连长还是营长>

未经允许不得转载：绿茶通用站群 上尉是什么级别，上尉是连长还是营长