文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的(de)必(bì)然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开发商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施。在当前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的(de)订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中国内(nèi)地(dì)的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的(de)按(àn)照工(gōng)程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到(dào)没带罩子让捏了一节课感受有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社(shè)融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目(mù)间流(liú)动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预(yù)付款一(yī)般以定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一(yī)定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商(shāng)提供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师没带罩子让捏了一节课感受监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保全措施才(cái)可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的(de)增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。

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