5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年(nián)一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产(c蝴蝶会采蜜吗hǎn)等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了更大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区(qū)域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发蝴蝶会采蜜吗展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅(fú)度复苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的(de)也是(shì)一份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成绩单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过(guò)国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三(sān)个(gè)方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可以维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的(de)过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城(chéng)市(shì)四(sì)月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出蝴蝶会采蜜吗现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第二季度、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及(jí)其(qí)上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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