中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格的变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息(xī)披(pī)露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的(de)主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整体收(shōu)益(yì)的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资(zī)者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来(lái)自(zì)项目(mù)每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的(de)公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的(de)时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎn银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄g)个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部收益率的(de)高(gāo)低(dī)，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较(jiào)为(wèi)可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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