OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议(yì)的(de)通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益(yì)人(rén)相关负(fù)责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二级市场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出(chū)现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士(shì)看来(lái)，尽管出(chū)于风险规避的(de)原(yuán)因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所流(liú)出(chū)，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类(lèi)等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事(shì)高如(rú)星对(duì)此表示，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利(lì)解决(jué)招商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调(diào)至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是(shì)落到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩(jì)说明会(huì)中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营(yíng)团队表(biǎo)示了(le)对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负(fù)责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了沟通(tōng)和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户(hù)，积极(jí)应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人介绍(shào)说，目(mù)前储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在(zài)着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作(shōu)了(le)三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负(fù)责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的(de)空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么(me)多(duō)储(chǔ)备租户，之前的(de)空置率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负(fù)责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户的调(diào)租(zū)和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和(hé)张江光(guāng)大园项目在给租(zū)户(hù)的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付(fù)标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自(zì)身需求和(hé)预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高(gāo)科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的(de)储备项目，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业空间资产上市(shì)平(píng)台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面(miàn)临了一(yī)些(xiē)突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这和我们(men)在(zài)张江科学(xué)城这三十年建设发展过程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一个非常(cháng)小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突(tū)发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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