万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿(zī)势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处(chù)置主体是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述(shù)内容(róng)。有豪(háo)宅中介透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担(dān)违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商(shāng)品房(fáng)消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋(wū)并(bìng)已支付全(quán)部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权优先于建设(s气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别hè)工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分(fēn)价(jià)款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但(dàn)此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科(kē)等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有(yǒu)名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产中的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别c="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184210996.png">

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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