除此之外，城建发(fā)展、京投(tóu)发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国央企房企也(yě)踩了“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警(jǐng)惕其(qí)重(zhòng)蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便是有着较稳(wěn)健特(tè)色的(de)国(guó)央企(qǐ)房企(qǐ)，其(qí)财务指标称得上完全(quán)健康的仍是少数。而更加(jiā)值得注(zhù)意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方(fāng)国企开始大举扩张(zhāng)。而(ér)这无疑又进一步考验着国央企(qǐ)的(de)资(zī)金(jīn)链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度(dù)的张弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确，有助于(yú)房企储备优(yōu)质“弹(dàn)药”；但过于乐观的(de)预判未来市场，以(yǐ)及过于激被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗进的扩张拿地节奏也(yě)有可能让房企重(zhòng)蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家房企进(jìn)行举(jǔ)例(lì)，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年的净借贷(dài)比例都维持(chí)在(zài)33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆比例。而(ér)到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到机会来了(le)，其(qí)开始在一线城市进行大举拿地，净负债率(lǜ)也由(yóu)此前的33％左右水准提(tí)高到45％左(zuǒ)右(yòu)，涨(zhǎng)了接近三分之(zhī)一。与此同时，该房企新购入地块也实现了快速的开盘利用(yòng)率，预计(jì)今年会有更多的楼盘入市。像这类企业就符(fú)合“最(zuì)后的赢家(jiā)”的(de)特点。一方面，在于它本身储备了很(hěn)多(duō)弹(dàn)药，去年拿(ná)地(dì)超1000亿元，且其中一半在一(yī)线城市，另(lìng)外一半也主要集中在强二线和(hé)二(èr)线城被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗市；另一方面，它的扩张(zhāng)是有节制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同(tóng)样提醒(xǐng)道，与之相反，有些房企的扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度(dù)让(ràng)人感(gǎn)觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的(de)民营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章(zhāng)法(fǎ)仍要(yào)小心，如果负(fù)债率扩张得(dé)太快，但未来的(de)两年市(shì)场(chǎng)没有(yǒu)想象得(dé)那么好，可能会重蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那(nà)么(me)如何来衡量(liàng)一家(jiā)房(fáng)企(qǐ)的(de)扩张速(sù)度是否激进(jìn)？陈(chén)昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊(kān)》表示(shì)，主(zhǔ)要(yào)还是看房企(qǐ)的净负债率水平，在我看来，这(zhè)个比例如果超过60％，就是(shì)扩张得过于快速了(le)。

　　不难看出，这一标准要比“三(sān)道红线”对房企的净(jìng)负债(zhài)率要求不得(dé)高于100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解释(shì)，当前房地(dì)产行(xíng)业的复(fù)苏速度并没有那么快(kuài)，所(suǒ)以要规避公司净负债率提高到(dào)一个(gè)比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地(dì)较积(jī)极的(de)房(fáng)企梳理(lǐ)发现(xiàn)，中交地产、中国金茂(mào)、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城中国(guó)、保利发(fā)展(zhǎn)等房企2022年净(jìng)负(fù)债率都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负债率持续居高不下，在(zài)2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是(shì)，华(huá)润置地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等房企在践(jiàn)行(xíng)较积极的拿(ná)地策略的同时，也较好地控制(zhì)了公司(sī)的扩张速度与净(jìng)负债率水(shuǐ)平(píng)（见(jiàn)附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别(bié)民营(yíng)房企

　　或(huò)具(jù)备“最后(hòu)赢家”的黑马(mǎ)特质(zhì)

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实(shí)际上，他们是以同一筛选标准来看国央企与民营房企，但在各维度的(de)实际(jì)表现(xiàn)上，国央企确实会更胜一筹。如国(guó)央企的(de)融(róng)资成本更(gèng)低，融(róng)资渠道(dào)也更顺(shùn)畅，能(néng)够做到想融就融，这样，国央企自然(rán)而然(rán)就具(jù)有天(tiān)然优势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构(gòu)更(gèng)加看(kàn)好国央企，但这也并不意味着，民营企(qǐ)业中就(jiù)没有(yǒu)“黑(hēi)马(mǎ)”的(de)存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有(yǒu)少数民营房企(qǐ)同样受到机构的青(qīng)睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通(tōng)股东中新进(jìn)了(le)“中国(guó)工商银行股(gǔ)份有(yǒu)限公司－景顺长城中国回(huí)报灵活配置混(hùn)合型证券投资基金”“全(quán)国社保(bǎo)基金一一六(liù)组(zǔ)合(hé)”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海(hǎi)阿巴马(mǎ)资产管理有限公司就长(zhǎng)期持有滨江集团。根据一季(jì)报，该资产(chǎn)公司的几只(zhǐ)产品合计持(chí)有(yǒu)滨江集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的受青睐(lài)，和其自(zì)身的基本面表现(xiàn)存在一定关(guān)系(xì)。2020年以来的(de)近三年时间，房地产市场整体在走“下(xià)坡(pō)路”，但作为杭州(zhōu)本土(tǔ)房企的滨江(jiāng)集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表现、销售规模(mó)、新增土储、股价表(biǎo)现(xiàn)等多维度(dù)都表现了较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团(tuán)扣非归母净利润(rùn)依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次(cì)实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一季报，今年一季(jì)度(dù)，滨江(jiāng)集团更是(shì)实现(xiàn)了扣非归(guī)母净利润5.41亿元(yuán)，同(tóng)比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时(shí)代”仍(réng)能保持(chí)自身业绩的持续(xù)增长，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略布局(jú)关系密切。根据2022年年报，滨(bīn)江集团有近七(qī)成营(yíng)收来自(zì)杭州(zhōu)地区，而(ér)在2021年，杭州(zhōu)地区(qū)的营收(shōu)比重只占到近六成。近三年持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭(háng)州的土(tǔ)储补(bǔ)充同样较为积(jī)极，根据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭(háng)州的本土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭(háng)州(zhōu)的较突出表(biǎo)现，也让滨江集(jí)团的房企排名迅(xùn)速提升(shēng)。到2023年(nián)，滨江集团的房企排(pái)名(míng)已冲进前十，根(gēn)据中指数据(jù)，2023年前(qián)4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻(fān)了超一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎来多家机构(gòu)的集中调研。滨江集团发布公告(gào)表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金(jīn)、建信养老、新华养老等18家(jiā)机构调(diào)研。

　　产业链布(bù)局(jú)重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物(wù)业觅(mì)α

　　实际上房(fáng)地产开发(fā)只是房地(dì)产产业链上(shàng)的中(zhōng)游环(huán)节，其上游主(zhǔ)要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤(xiān)等材(cái)料供应商，而(ér)下游应(yīng)用行业主要包括中介(jiè)服务、家用(yòng)电器、物业管(guǎn)理、家居用品。综合(hé)《红周刊》的采访，房地产(chǎn)开发环节与上(shàng)游(yóu)材料端息息相关，新盘(pán)开工(gōng)不足(zú)导致(zhì)上游不(bù)被看好，机构寻觅(mì)个股阿尔法的思路(lù)渐渐移至(zhì)下(xià)游。“中(zhōng)国房(fáng)地产行(xíng)业在(zài)进入存(cún)量房时代，所以对地(dì)产产业链，尤(yóu)其是偏消费(fèi)属性的家装(zhuāng)家居领域(yù)，我(wǒ)们相对看好(hǎo)，因为居(jū)民保有的住(zhù)房规模(mó)越来(lái)越大，随着(zhe)时间的增加(jiā)，内装更新的需(xū)求也(yě)会(huì)越(yuè)来越多。美(měi)国过去的数据充分说明了这(zhè)一(yī)点，在新房销售(shòu)见顶之后，家具消费的增长却一直都很好。对于地产产(chǎn)业(yè)链，我(wǒ)们(men)相对(duì)看好和内装相关的行业，例如消(xiāo)费建材(cái)、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对(duì)下游细分中相(xiāng)关赛道龙头年内表现(xiàn)的统(tǒng)计(jì)，目前暂居前两位的都是(shì)来(lái)自(zì)家纺赛(sài)道(dào)的公司，它们分别是富(fù)安娜和(hé)水星(xīng)家(jiā)纺，特别是前者在月线连收七(qī)根阳线的基(jī)础(chǔ)上，年内迄今(jīn)涨(zhǎng)幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主(zhǔ)要从事纺织(zhī)家居(jū)、睡(shuì)眠家居、生(shēng)活类产(chǎn)品的研(yán)发、设计、生产及销售，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和(hé)“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第一季度报告显示，报(bào)告(gào)期内，富(fù)安娜(nà)实现营业收(shōu)入约6.2亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)减少7.57％；不过实(shí)现(xiàn)归属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润约1.11亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公(gōng)司(sī)一季报的十大流通股股东来看(kàn)，能够发现该股早已成为基(jī)金重仓股的天下，彼时包(bāo)括公(gōng)募的(de)中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力(lì)价值、工银瑞(ruì)信(xìn)灵动(dòng)价值、宝盈新价值和私(sī)募的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占据了半壁江山。需(xū)要强调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都是价(jià)值派基金经理曹名(míng)长在管的产品(pǐn)，首季其同时(shí)重仓的房地产产业链(liàn)股票还有金地集团和大亚(yà)圣(shèng)象。

　　对比而言(yán)，前(qián)几年曾经风光一时(shí)的(de)家居板块也因(yīn)疫情、消费复苏(sū)进程缓慢等多因素一(yī)度(dù)沉寂(jì)，不过(guò)好(hǎo)在困境反(fǎn)转露出曙光，家居板(bǎn)块中年内(nèi)表(biǎo)现最好的是(shì)志邦家(jiā)居。同一时(shí)间(jiān)段，该股年内上涨(zhǎng)已经(jīng)超过(guò)23％，从业绩来看，无(wú)论(lùn)是营(yíng)收(shōu)还是归母净(jìng)利(lì)润(rùn)，公司都实现了同(tóng)比双(shuāng)升。

　　从(cóng)公司的十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季(jì)报中他管理的广发策略优(yōu)选(xuǎn)和广发安宏回报均增加了持(chí)股(gǔ)，而这(zhè)两(liǎng)只产品也成为志邦家(jiā)居(jū)十(shí)大流通股(gǔ)股东中仅有的两只(zhǐ)公募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于定(dìng)制家居类(lèi)标(biāo)的情有独钟，在另一家赛道(dào)公司金牌橱柜中，他(tā)管(guǎn)理(lǐ)的(de)全部三只产品均登榜(bǎng)十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)，其也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游(yóu)的物业股也越来越(yuè)被(bèi)机构所青睐，不过这类标(biāo)的大多(duō)在香港上市(shì)，如(rú)何选择(zé)成为难题。对(duì)此，前述上海公募基金经理举例分析：“物业(yè)服务不是一个高毛利(lì)的行(xíng)业，挣(zhēng)钱(qián)很(hěn)辛苦，我(wǒ)选公司还是希望挣的(de)是(shì)市(shì)场化应该挣的(de)钱，以我(wǒ)曾经买的绿城服务为例(lì)，它在中高端楼盘占比(bǐ)是比较高(gāo)的，每年到期(qī)的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分项目(mù)到期(qī)之后，经(jīng)过两三(sān)轮合同(tóng)周期还(hái)能做(zuò)到产品(pǐn)提(tí)价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公(gōng)司很少，因(yīn)为物业(yè)公司很容易一开始(shǐ)是(shì)挣钱(qián)的，后面因(yīn)为保(bǎo)安(ān)这些(xiē)固定(dìng)人员成本的(de)年度(dù)增长，不(bù)过服(fú)务没有特别(bié)好，客户没有(yǒu)那么(me)满意，能(néng)做到(dào)提价难(nán)度是非(fēi)常大(dà)的。但是该公司能在业内做(zuò)到到(dào)期之后提价率比较(jiào)高(gāo)，这跟(gēn)它的定位和比(bǐ)较好的服务是有关(guān)系的(de)。”他进一步强(qiáng)调。

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