文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实力的(de)别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎ加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差i)为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什(shén)么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然(rán)这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出(chū)售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核(hé)心的(de)住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商品房的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发(fā)，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形成契(qì)合中国内(nèi)地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金融、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富(fù)效应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何(hé)责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签订首(shǒu)付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约(yuē加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入(rù)银(yín)行专门的(de)项目资(zī)金账户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的(de)第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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