饱受争议的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用(yòng)客户个人(rén)信息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内(nèi)容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费、严格实(shí)行明(míng)码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依(yī)赖中介居(jū)间成(chéng)交(jiāo)，房地产调(diào)控(kòng)重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来说属于金额(é)不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的(de)专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完(wán)成。但很多中介利(lì)用信息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造(zào)成额外的(de)负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为(wèi)及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来(lái)相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价(jià)。引(yǐn)导(dǎo)由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发的(de)《关于(yú)房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易(yì)各(gè)方协(xié)商同(tóng)意，可在规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等(děng)57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在(zài)实(shí)际(jì)收取费用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前(qián)并(bìng)未明确具体的中介做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思费率，中介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过程中对收费标(biāo)准进行明(míng)码标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前(qián)应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市(shì)场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市(shì)场监管部(bù)门要(yào)依法依(yī)规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门提(tí)出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的(de)细则(zé)，还需要看各城市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的(de)调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业(yè)的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下(xià)家各支付一半的中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费，这做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思部(bù)分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下(xià)家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可(kě)能会利(lì)用其支(zhī)配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际(jì)上相当(dāng)于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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