万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了(le)的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这(zhè)些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问(wèn)题(tí)的批复(fù)》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确(què)了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就是(shì)说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖出去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)等(děng)选择(zé)退出(chū)了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回(huí)来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的(de)成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思府等(děng)，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的(de)目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看(kà四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思n)到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身？

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