万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序起(qǐ)诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的(de)购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分价款的(de)商品房(fáng)消费者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万(wàn)柳书(shū)院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发(fā)商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，被执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能独善其身？

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