文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的(de)全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十(shí)年(nián)代在(zài)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成(chéng)为当时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房(fáng)市发(fā)展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再(zài)适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速(sù)发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及(jí)其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余(yú)额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合(hé)同向开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预售款监(jiān)管的具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际(jì)上，在过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时(shí)代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名(míng)义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而(ér)异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过(guò)房(fáng)产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求的(de)支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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