近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REI决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思Ts产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施(shī)资产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募(mù)集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红(hóng)机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重特(tè)点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮(决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思bāng)助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除权日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的(de)信心，同(tóng)时需结合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示(shì)，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较(jiào)长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低，也有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负(fù)责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含(hán)了(le)投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场(chǎng)独(dú)立的(de)资(zī)产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可(kě)以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市(shì)场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预(yù)测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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