5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产(chǎn)行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例(lì)也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度(dù)得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位(w现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子èi)。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出(chū)现了一(yī)些机(jī)会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季(jì现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要(yào)布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基金相(xiāng)关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司(sī)也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出(chū)清的(de)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维(wéi)度看，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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