万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务(wù)人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入(rù)房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关(guān)于商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权利(lì)保护问题(tí)的(de)批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式明确了(le)购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付(fù)剩(shèng)余(yú)价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国(guó)际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(c大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别huán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收(shōu)购北(běi)京国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国(guó)安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权(quán)人(rén)包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却(què)持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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