近(jìn)两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁alt="密集分钱了！这(zhè)几点要(yào)注意" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074211613.png">

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获(huò)得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数(sh把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁ù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也表示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性(xìng)，关(guān)注二(èr)级市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁估(gū)项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者存在(zài)本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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