近两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可(kě)供分(fēn)配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化导致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为(wèi人+工念什么 人工念什么姓)基金(jīn)份(fèn)额(é)持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监(jiān)李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基金也(yě)认(rèn)为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的(de)分(fēn)红(hóng)金额(é)进行计(jì)算。除权(quán)操作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平(p人+工念什么 人工念什么姓íng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“人+工念什么 人工念什么姓分(fēn)红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中披露(lù)的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二(èr)是可(kě)供分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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