近(jìn)两年火爆(bào)的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来(lái)源为持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素(sù)的(de)综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集(jí)材料(liào)和信息披(pī18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗)露文(wén)件，结(jié)合(hé)行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基(j18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗ī)础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券(quàn)相对高(gāo)的(de)收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势(shì)的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份(fèn)额(é)的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派(pài)率相对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的(de)情(qíng)况下(xià)，基金份额单(dān)价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益(yì)人(rén)综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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