饱受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等问题，加(jiā)重交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从(cóng)加(jiā)强(qiáng)从业主(zhǔ)体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二(èr)线城市二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成(chéng)交比(bǐ)例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强的(de)专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造(zào)成(chéng)额(é)外的(de)负(fù)担，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过(guò)程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务(wù)在(zài)内(nèi)的相关(guān)市(shì)场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和调控的(de)主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的(de)房(fáng)屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京(jīng)某房(fáng)地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费(fèi)标(biāo)准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发(fā)的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规(guī)定：房屋买卖(mài)代(dài)理收(shōu)费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市(shì)执行(xíng)的(de)2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协(xié)商同(tóng)意，可(kě)在(zài)规定(dìng)的(de)收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪(jì)服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关(guān)监管部门当前并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服(fú)务(wù)过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)即可(kě)。而房地产经纪服务(wù)机构(gòu)在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合(hé)适的(de)中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标(biāo)价问题(tí)，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地(dì)产经纪(jì)机构提供的(de)基本服务和延(yán)伸服(fú)务，应当分别明(míng)确(què)服务项目(mù)和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市(shì)场监管等部(bù)门(mén)采取约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会(huì)同有关部门依法查处不按(àn)规(guī)定(dìng)明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市场监(新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久jiān)管部门要(yào)依法(fǎ)依(yī)规纳(nà)入国(guó)家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅(fú)降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规(guī)范行(xíng)业(yè)，打击收费(fèi)过高的(de)经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当前(qián)两(liǎng)部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲(gāng)领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需(xū)要(yào)看各(gè)城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的(de)专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究(jiū)院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市(shì)的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位，从而会(huì)出(chū)现中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即(jí)使(shǐ)一些房(fáng)东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购(gòu)房者(zhě)单(dān)边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房(fáng)东(dōng)往往会(huì)将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了(le)房(fáng)价。两部(bù)门提(tí)出严(yán)禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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