近两年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看三万日元等于多少人民币多少(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波(bō)动受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应(yīng)了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的(de)现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的(de)分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分(fēn)派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到(d三万日元等于多少人民币多少ào)期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进(jìn)一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质三万日元等于多少人民币多少上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自(zì)底(dǐ)层(céng)资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材(cái)料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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