万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发(fā)商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。HBC路由器能用WiFi吗ong>可问题是(shì)，这些房子(zi)早已(yǐ)售出(chū)，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债(zhài)权(quán)转让项目的(de)处置主体是(shì)中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公(gōng)布(bù)《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式(shì)明(míng)确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当(dāng)予以支持(chí)。只支(zhī)付(fù)了部分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实(shí)际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国(guó)际信托(tuō)有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没(méi)有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知名(míng)度，但(dàn)却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的(de)融创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直HBC路由器能用WiFi吗下。而追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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