文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付(保温杯突然间不保温了是什么原因呢，保温杯突然间不保温了是什么原因呢fù)以(yǐ)及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归(guī)实体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìn保温杯突然间不保温了是什么原因呢，保温杯突然间不保温了是什么原因呢g)安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量(liàng保温杯突然间不保温了是什么原因呢，保温杯突然间不保温了是什么原因呢)有所增加，开(kāi)发(fā)商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断完善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续(xù)需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制(zhì)度(dù)，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持(chí)国(guó)内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力(lì)或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及(jí)首付款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进(jìn)入(rù)开(kāi)发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照(zhào)工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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