5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等(děng)几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的(de)行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民(mí小明王是谁的后代 小明王是男是女n)存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的(de)过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不(bù)代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展小明王是谁的后代 小明王是男是女的主营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的(de)收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地(dì)份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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