导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测(cè)算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大(dà)量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房(fáng)后装笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民(mín)已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老旧小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实(shí)之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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