万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的(de)报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(b大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁èi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分(fēn)价款的(de)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付(fù)剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶儿、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到(d大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁ào)了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全(quán)部(bù)股权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢(ne大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁)？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的(de)经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)、及中赫(hè)集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

未经允许不得转载：绿茶通用站群 大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁