近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只(zheacheach of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数 of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数ǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例(lì)平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现金流(liú)，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值(zhí)变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确(què)，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基(jī)金价(jià)值面(miàn)临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回(huí)本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目(mù)剩余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资(zī)，有机会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者可以观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素(sù)来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应相对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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