近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前(qián)后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是(shì)本(běn)金之(zhī)上的增值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间(jiān)的(de)“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益(yì)，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主要女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么(yào)来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配金额(é)的分配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具(jù)备更高(gāo女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么)的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资(zī)者可(kě)以观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期(qī)，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预(yù)测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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