饱(bǎo)受(shòu)争议的(de)二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管总局联(lián)合发(fā)布(bù)了(le)关于规范房地产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意(yì)见提(tí)及，近年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源客(kè)源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人(rén)信息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加(jiā)强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过(guò)80％，大(dà)量(liàng)二(èr)手房(fáng)成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成交，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇(yǔ)嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通(tōn世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空g)过中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担(dān)保费等(děng)，对(duì)居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空事(shì)项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工作(zuò)的意(yì)义更(gèng)大(dà)，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导由交易(yì)双方共(gòng)同(tóng)承担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下发(fā)的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务(wù)收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管部门当(dāng)前(qián)并未明确(què)具体的(de)中介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务(wù)过程(chéng)中对(duì)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准进(jìn)行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取过(guò)程(chéng)中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工(gōng)资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价(jià)和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确(què)服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈(tán)等综合措(cuò)施(shī)进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的(de)中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要(yào)还(hái)是规范行(xíng)业，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普(pǔ)遍(biàn)在(zài)合理范围(wéi)内，加上经(j世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空īng)纪(jì)服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部(bù)门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件而(ér)非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需(xū)要看各城市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费等都(dōu)可能(néng)对(duì)交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖(mài)过程(chéng)中，原本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下家各支(zhī)付(fù)一(yī)半(bàn)的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部(bù)分(fēn)费用也可(kě)能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基(jī)础(chǔ)上，再(zài)次向房东收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用(yòng)，房东(dōng)往(wǎng)往会将其(qí)转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际(jì)上相当于变相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利(lì)于提高(gāo)交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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