5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金对房地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎在今年一(yī)季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的(de)投资愈发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么(me)投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段恰(qià)好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易(yì)日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一季度十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其(qí)他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融(r酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大óng)资(zī)成本(běn)保持(chí)低位，其(qí)次(cì)是(shì)销售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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