近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵(xiàn)金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额(é)占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份(fèn)额(é)二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实(shí)际获得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格(gé)的(de)主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基(jī)金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时(shí)需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产品的(de)特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再能产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单(dān)价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在(zài)基(jī)础资(zī)产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵现金影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵