近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额(é)比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金(jīn)份额(é)持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的(de)前(qián)提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来(lái)分红(hóng)水平的预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位(wèi)基(jī)金份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结(jié)合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部(bù)分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派(pài省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗)”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要(yào)来(lái)自(zì)项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派(pài)率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派(pài)率高(gāo)低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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