导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)均(jūn)较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱 alt="中国户(hù)均几套房？| 民生(shēng)·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161805605.png">

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害(hài)综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换(huàn)房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人(rén)口净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数(shù)据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱(wǔ)成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱)，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不(bù)足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按这(zhè)个标准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数(shù)，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要(yào)来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房(fáng)之间的(de)差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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