导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年(nián)变化幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)不(bù)应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室(shì)和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四、鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号trong>户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静态(tài)结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年(niá鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号n)我国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将继续延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差(chà)异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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