万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让项目的(de)处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达(dá)北分），处置(zhì)的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子(zi)是“未出售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套(tào)房子(zi)抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求(qiú)权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可(kě)以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大(dà)规模(mó)，也没有很高(gāo)的(de)国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国(guó)安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开发商(shāng)到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国(guó)安(ān)的(de)估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其(qí)身？

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