文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然(rán)二(èr)次(cì)房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界不少国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一(yī)次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展研究(jiū)中心(xīn)参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的(de)见(jiàn)解，在努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自(zì)身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的(de)进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期(qī)长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于(yú)中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销售面积(jī)占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别(bié)长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行(xíng)不(bù)良(liáng)率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短(duǎn)万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查(chá)后发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易(yì)中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英国(guó)采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外(w万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗ài)，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分(fēn)无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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