导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们(men)就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决(jué)定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的占比势(shì)必(bì)会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗(shēng)活的环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗