万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这些业(yè)主的维权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，但未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题(tí)的批(pī)复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式明(míng)确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸权(quán)的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫(hè切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京(jīng)的(de)第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了(le)北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的(de)地(dì)位。2014年末上切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下(xià)北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安(ān)的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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