“现在(zài)的房地产很难再(zài)出现(xiàn)像过去十年的(de)系(xì)统性行情(qíng)。”思睿集(jí)团(tuán)合伙人、首(shǒu)席经(jīng)济(jì)学家洪(hóng)灏(hào)向《红(hóng)周刊》表示，房地产(chǎn)行业分化的愈(yù)加明显，让(ràng)机构和投(tóu)资者的关注度从板块向(xiàng)单个标的转移。上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业(yè)来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已(yǐ)经双(shuāng)杀到了最底部，而且是反复地杀到了底(dǐ)部(bù)，再往下(xià)的空间已(yǐ)经不大(dà)了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个(gè)股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么如何(hé)寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在(zài)房地产赛道(dào)中进(jìn)行选择，需要非常小心，避免(miǎn)选了半天，标(biāo)的公(gōng)司出现(xiàn)爆(bào)雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满足(zú)以下三个(gè)基准：有大的国资背景(jǐng)的、杠杆率较低(dī)的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房(fáng)地产的开(kāi)发(fā)资金来源，可以发(fā)现，其(qí)实银行(xíng)的(de)信贷倾向是不太愿意给房企贷款的(de)，房企的主要资金来(lái)源来自新盘的销售。但今(jīn)年新房的销(xiāo)售情况相较一般。再关注(zhù三公里是多少米，三公里是多少米)一下，哪(nǎ)些房(fáng)企能(néng)从银行拿到(dào)钱(qián)，其实主要还是那些有国企背景的(de)房(fáng)企，民营房企相对比(bǐ)较(jiào)困难，所以整个行业出(chū)现(xiàn)了一(yī)个很(hěn)明显的分化(huà)，无论(lùn)是在销售(shòu)，还是融资等各个方面都非常明显。现在有国资背(bèi)景的(de)房企在资本市场表现相对(duì)较(jiào)好，但没有国资(zī)背景的民(mín)营房企股价大多(duō)表现很一(yī)般。

　　陈昊扬(yáng)则(zé)向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示(shì)，在房地产行业(yè)内(nèi)，我们(men)的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到如何挖掘，我们会特别重视企业的成本(běn)优势，更具(jù)体一点(diǎn)，就是它(tā)的净借贷水平（净负(fù)债率(lǜ)）是不是行(xíng)业内(nèi)的最(zuì)低水平；利(lì)润(rùn)率是不是行业内最高(gāo)的；融资成本是(shì)否是(shì)行业内最低的；建安(ān)成本(běn)是否也是业(yè)内最低的(de)；这(zhè)些(xiē)都是我们看重(zhòng)的(de)一家房企(qǐ)的综合成本。

　　需(xū)要注意的是，能够同时满(mǎn)足上述条件的房企并(bìng)不多。即(jí)便(biàn)是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为(wèi)例，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城投、中(zhōng)交地(dì)产、中国武夷等国央(yāng)企“三道(dào)红线”全(quán)踩。

　　除此之(zhī)外，城(chéng)建发展、京投发展、光明(míng)地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城(chéng)投控股(gǔ)等国央企房企也踩了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需(xū)警惕其重(zhòng)蹈覆辙(zhé)

　　不难(nán)看出，即便是有着较稳健特色的(de)国央企房(fáng)企，其财务指标称得上完全健康(kāng)的(de)仍是少数。而更加(jiā)值得注意的是(shì)，在2022年(nián)，不少(shǎo)国企，甚至地方国企开始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一(yī)步考验着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企而言(yán)，扩(kuò)张速度的张弛有(yǒu)度尤(yóu)为重要，节奏把握(wò)准确，有助于房企储备优质(zhì)“弹药”；但过(guò)于乐观的预判未来市(shì)场，以及过于激进的扩(kuò)张拿地节奏也有(yǒu)可能(néng)让房(fáng)企重(zhòng)蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配(pèi)置的一(yī)家(jiā)房(fáng)企进行举例，它从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净借贷比例(lì)都维持在33％左(zuǒ)右，完(wán)全(quán)没有增(zēng)加杠杆比例。而(ér)到2022年(nián)，这家房企明显(xiǎn)感觉到(dào)机会(huì)来(lái)了，其开(kāi)始在一线城市进行大举拿地(dì)，净负债率也(yě)由此前的33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准提高(gāo)到45％左右，涨(zhǎng)了(le)接近三分之一(yī)。与此同时(shí)，该房企新购入地块(kuài)也实现了快速的开盘利用率(lǜ)，预计今年会有(yǒu)更多的楼盘(pán)入市。像这类企业就符合“最(zuì)后的赢家”的特点。一(yī)方面(miàn)，在于(yú)它本身储备(bèi)了很(hěn)多弹药，去年拿地(dì)超1000亿元，且其(qí)中一(yī)半在一线城市，另外一半也主要集(jí)中在(zài)强二线和二线(xiàn)城市(shì)；另一(yī)方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同(tóng)样提(tí)醒(xǐng)道，与之相反(fǎn)，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的(de)民(mín)营企业的影子。虽然说，见到机会时(shí)要出手(shǒu)，但出手的章(zhāng)法仍要小心，如果负(fù)债率扩张得(dé)太快(kuài)，但未来(lái)的(de)两年(nián)市场没有想象得那(nà)么(me)好(hǎo)，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量一家房(fáng)企(qǐ)的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示(shì)，主要还是看(kàn)房(fáng)企的净(jìng)负债率水平(píng)，在我看来(lái)，这个比例如(rú)果超过(guò)60％，就是扩张得过(guò)于快(kuài)速(sù)了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比“三道红线”对房企(qǐ)的净负债率要(yào)求(qiú)不(bù)得高于100％要更加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地产行业的(de)复苏速度(dù)并没有那么快，所以要规(guī)避公司净(jìng)负债率(lǜ)提高到一(yī)个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿(ná)地较积极的房企(qǐ)梳理发现，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份、越(yuè)秀(xiù)地产、绿城中国、保(bǎo)利发展等(děng)房企2022年净负(fù)债率都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负债率持续居高(gāo)不下(xià)，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比(bǐ)的是(shì)，华(huá)润(rùn)置地(dì)、中国海外发展、万科(kē)A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口、龙(lóng)湖集(jí)团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)在践行较积(jī)极(jí)的拿地(dì)策略的同时，也较好地控制(zhì)了(le)公司的扩张(zhāng)速度与净负债(zhài)率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别(bié)民营(yíng)房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑(hēi)马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实(shí)际上(shàng)，他们是以(yǐ)同一筛选(xuǎn)标准(zhǔn)来看国(guó)央(yāng)企与民营(yíng)房企(qǐ)，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国央企确实(shí)会更胜一筹。如(rú)国(guó)央企的融资成(chéng)本(běn)更低，融(róng)资渠道也更顺畅，能够做(zuò)到想融(róng)就融，这样，国(guó)央(yāng)企(qǐ)自(zì)然而然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构(gòu)更(gèng)加看好国央企，但这也并(bìng)不意味着，民(mín)营企业中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据(jù)《红周(zhōu)刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营(yíng)房企同样(yàng)受到(dào)机(jī)构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团的十大(dà)流通股(gǔ)东中新进(jìn)了“中(zhōng)国工(gōng)商银行股(gǔ)份有限公(gōng)司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活配置混合型(xíng)证券(quàn)投资(zī)基金”“全国社(shè)保基金一(yī)一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿(ā)巴马资(zī)产管(guǎn)理有限公司就(jiù)长期持有(yǒu)滨(bīn)江集团。根据一季报，该资(zī)产公(gōng)司的几只(zhǐ)产品(pǐn)合计持有滨江集团9543万(wàn)股，约占(zhàn)流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集(jí)团的受(shòu)青睐，和其自身的基本面表现(xiàn)存(cún)在(zài)一定关系。2020年以(yǐ)来的近(jìn)三年时间，房地产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭(háng)州本(běn)土房(fáng)企(qǐ)的滨江集团仍是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等多维度都(dōu)表现了较强的(de)增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非归母净利润(rùn)依次(cì)为21.27亿(yì)元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季报，今年一季度(dù)，滨江集(jí)团更是实现了扣非(fēi)归母(mǔ)净利(lì)润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代(dài)”仍能保持自(zì)身业绩的持续(xù)增长(zhǎng)，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战略(lüè)布局关系密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团(tuán)有近七成营(yíng)收(shōu)来自杭州(zhōu)地区，而(ér)在(zài)2021年(nián)，杭州地(dì)区的营收比重(zhòng)只占到近六成。近三(sān)年持(chí)续稳居杭(háng)州房企销售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭(háng)州的土(tǔ)储补充同(tóng)样(yàng)较为积(jī)极，根(gēn)据诸葛找房、住在杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次(cì)为(wèi)404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持(chí)续稳(wěn)居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也让滨江集团的房企排(pái)名迅(xùn)速提(tí)升。到2023年，滨江集团的房企排(pái)名已冲进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿(yì)元，位列房(fáng)企(qǐ)第九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得注(zhù)意(yì)的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江集(jí)团更是迎来多家机构的集(jí)中(zhōng)调(diào)研。滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团发布(bù)公告表示(shì)，公司(sī)于5月(yuè)10日接受了(le)信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家(jiā)机(jī)构调研(yán)。

　　产业(yè)链布局重点移至存量赛道(dào)

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际(jì)上(shàng)房(fáng)地产开发只是房地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业链上的(de)中游(yóu)环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻(bō)纤等材料供应(yīng)商，而下游应用行业主要(yào)包括中介服(fú)务、家用电器、物(wù)业管理、家(jiā)居用品。综合(hé)《红(hóng)周刊》的采访(fǎng)，房(fáng)地(dì)产开发环节与(yǔ)上游材料端息息相(xiāng)关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻觅个(gè)股阿尔法的思路(lù)渐渐移(yí)至下(xià)游。“中(zhōng)国房地产行业在进入存量(liàng)房时代，所以对地产产业链，尤(yóu)其是(shì)偏消(xiāo)费属(shǔ)性的家装家居领(lǐng)域，我们相对看好，因为居民保(bǎo)有的住(zhù)房(fáng)规模越(yuè)来越大，随着时间的增(zēng)加，内装更新的需求(qiú)也(yě)会越来越多(duō)。美国过去的(de)数据充分说明了这一(yī)点，在新房销售见(jiàn)顶之(zhī)后(hòu)，家具消费(fèi)的增长(zhǎng)却一(yī)直(zhí)都很好(hǎo)。对(duì)于(yú)地产产业链，我们相(xiāng)对看好(hǎo)和内装相关的行业(yè)，例如消费建材(cái)、家(jiā)居装饰等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而根(gēn)据(jù)《红周(zhōu)刊》对下游(yóu)细分中相关赛道龙头年内(nèi)表现的(de)统计，目前(qián)暂居(jū)前两位的(de)都是来自家纺(fǎng)赛道的公司，它们分别是富安娜(nà)和水星家纺，特别是前者在月线连收(shōu)七(qī)根(gēn)阳线(xiàn)的基(jī)础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为例(lì)，富(fù)安娜主要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居(jū)、生活类产品的研发、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有原创(chuàng)“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一(yī)季度(dù)报(bào)告(gào)显(xiǎn)示，报(bào)告期(qī)内，富(fù)安(ān)娜实现(x三公里是多少米，三公里是多少米iàn)营业收(shōu)入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属于上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的净利润(rùn)约1.11亿(yì)元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报(bào)的十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看(kàn)，能够发现该(gāi)股早已成(chéng)为基金(jīn)重(zhòng)仓股(gǔ)的天(tiān)下，彼时包括公(gōng)募的(de)中(zhōng)欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价(jià)值、工银瑞(ruì)信(xìn)灵动(dòng)价(jià)值、宝盈新价(jià)值和私募的明河2016，都在其(qí)中出现(xiàn)，占据了半壁江山(shān)。需要(yào)强(qiáng)调的是，中欧的两只基金都是价值派(pài)基金经理曹名长(zhǎng)在管的产品(pǐn)，首季(jì)其同时(shí)重(zhòng)仓的房地产产(chǎn)业(yè)链(liàn)股票(piào)还有金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居(jū)板块也因疫情、消费(fèi)复苏进程(chéng)缓慢(màn)等多因素一度沉寂，不(bù)过(guò)好(hǎo)在困境(jìng)反转露出曙(shǔ)光(guāng)，家居板块中年(nián)内表现最好的是志(zhì)邦家居。同一时间段，该(gāi)股年(nián)内上涨已经超过23％，从(cóng)业绩(jì)来(lái)看，无论是营收还是归母净利(lì)润，公(gōng)司都实(shí)现(xiàn)了(le)同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发(fā)基金经理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼独(dú)具，一季报(bào)中他(tā)管理的广发策略优选和广发(fā)安宏回报均增加了持股，而这两只产品也成为(wèi)志邦(bāng)家居十大流通股股东中仅(jǐn)有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类(lèi)标的情有独钟，在另一家赛(sài)道公(gōng)司金牌(pái)橱柜中，他(tā)管理的全部三只产品均登(dēng)榜十大(dà)流通股股东，其也成为他(tā)的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的物业股(gǔ)也(yě)越来越被机构所青睐(lài)，不(bù)过这类标(biāo)的大多在香港上市(shì)，如(rú)何选择(zé)成为难题(tí)。对此，前述上海公募基金经理(lǐ)举例分析：“物业(yè)服务不是一(yī)个高(gāo)毛利的(de)行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选(xuǎn)公(gōng)司还是希望挣(zhēng)的是市场化应该(gāi)挣的钱，以(yǐ)我曾(céng)经(jīng)买的绿(lǜ)城服务为例，它在中高端(duān)楼盘占比(bǐ)是比(bǐ)较高的，每(měi)年到期的(de)合同里提价成功(gōng)率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮合同周期还能做(zuò)到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能做到产(chǎn)品提(tí)价的公司(sī)很少，因为物业公司(sī)很容易一开始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这些固定人(rén)员成本的年度增长，不(bù)过服务没有特别好，客户没有那么满意，能做到(dào)提价难度是非常大的。但是该公司能(néng)在业(yè)内(nèi)做到到(dào)期(qī)之后提价率(lǜ)比较(jiào)高，这跟它(tā)的定位(wèi)和(hé)比较好的服务是有关系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 三公里是多少米，三公里是多少米